季節は紅葉の時期となり、今年も残すところ２ヶ月となりました。季節の変わり目は体調を崩しやすいのでお気をつけ下さい。

今回は住宅ローンがまだ残っているけど、もっと広くて便利な物件に買い替えたい。そんなときの基本的なポイントについて、解説いたします。

ライフスタイルに合わせた住み替えを

若い時に住宅ローンを組んで自宅を買ったものの、家族も増えたので、そろそろもっと広くて駅に近いマンションに買い替えたい。

あるいは、一戸建てに住み替えたい。そんな方も多いのではないでしょうか？

住まいは結婚・出産・育児などのライフスタイルの変化によって、本来は自分に合ったものに住みかえていくべきものとも言えます。「住めば都」などと言いますが、住まいに自分を合わせるのではなく、自分に住まいのほうを合わせる。

そう考えると、「買い替え」というのは自然な発想といえるでしょう。

今、住んでいる自宅のローンを完済するには？

さて今住んでいる自宅のローンがまだ残っているのに、次の物件を住宅ローンで買うには、いくつか検討すべきことがあります。

次の物件を現金で買えれば問題はありませんが、まず普通はそうはいきません。

となると住宅ローンを検討したいのですが、前の住宅ローンが残ったままで、次の住宅ローンを組むことが出来ないのです。

そこで前の住居を売却して、抵当権の解除を行うことになります。

ここで、完済できれば話は単純です。しかし売却しても住宅ローンを完済できないことがあります。

例えば4,000万円の住宅ローンを組んで1,000万円返済済み。この時3,000万円以上でこの物件が売れればいいわけですが、2,000万円でしか売れない・・・とすると1,000万円足りない。

とはいえ1,000万円なんて手元にない、そんな時は住み替えローンを検討しましょう。またこうした残債がある場合は、税金から売却損を控除する優遇税制もあるので、よく調べておきましょう。

住み替えローン

●残債があっても新居を購入できる
住み替えローンを活用すれば、残債があっても新居を購入できます。つまり、家の売却代金と自己資金の合計がローン残債を下回っている場合に組む資金調達プランが住み替えローンなのです。住み替えローンを利用することで、新居を購入できる可能性が高くなります。

●住み替えにかかる費用が抑えられる
住み替えローンを利用した場合、住み替えにかかる費用を抑えられます。たとえば住み替えを行うとき、住んでいる家を売却してから新居を購入すると、一時的に仮住まいに移動しなければなりません。このとき、仮住まいへの引っ越し代や家賃などがかかります。

ところが住み替えローンでは、売却と購入の同時が原則です。売却と購入が同時であれば、仮住まいへの移動をする必要はなく、引っ越し代や家賃の必要もありません。

●二重でローンを組まなくてよい
住み替えローンは、ローン残債と新居購入の支払い、二重になる支払いを一本化します。一方、支払いを一本化しない「ダブルローン」では、ローン残債とは別に新居購入支払いのためのローンを組みます。住み替えローンは住宅ローンを二重で組まないため、ダブルローンと比較して負担が少ないといえます。つまり、支払いが一本化されることで費用や手間が軽減されるのです。

住み替えローン利用時の注意点

●高額な債務を抱える

●審査が厳しい

●売却と購入の決済日を同じにする必要がある

住み替えローンを利用するときは、今住んでいる家と新しく住む家、双方の経済的な条件をクリアしながら、さらに住み替えローンのプランを用意している金融機関や今住んでいる家を売却する不動産会社とも連携を取っていかなければなりません。

売ってから買うか、買ってから売るか

上記のように、売却での抵当権の解除が次の住宅ローンの設定には必要ですから、「売ってから買う」のが理想です。

ところが早く売ってしまうと買った物件に住むまでに、賃貸を借りる必要性が生じることがあり、さらに出費が発生してしまいます。

買い替え時には中古物件を買うと言う方法も選択肢に加えてみましょう。

新築は買った瞬間に中古になります。先ほどの例でも、最初の物件を新築で買っ たものの、売る時には中古としてかなり資産価値が下がってしまったために、残債が多いという状態になってしまったとも言えます。

次の物件を選ぶ際には、あまり資産価値が下がらない物件を選ぼうと考えると、中古物件もひとつの選択肢です。

これから売ろうとするご自身の物件も中古物件ですから、同じ不動産会社に売却と購入を依頼することで、両者のタイミングや事情の調整なども要求しやすくなるかもしれません。「売る時の事を考えて買う」これもひとつのポイント です。

まとめ

弊社でもマンションからの買い替えで売却のお手伝いをさせていただき
弊社の新築一戸建てを購入していただいたお客様が多数おります。
売却ができない場合でも弊社での買い取りをおこなうことができますので
買い替えの際はご相談だけでも構いませんので、まずは弊社にお気軽に
ご連絡ください。