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不動産業と宅地建物取引業

HPをご覧頂きましてありがとうございます。

 

今回のブログは、「不動産業と宅地建物取引業」についてご紹介します。

 

不動産

不動産業とは

 

「不動産業」と「宅地建物取引業(宅建業)」を同じと思われている方も多いと思いますが、実は同じものではありません。

 

不動産業とは、土地や建物の売買や媒介以外にマンションの管理や山林など宅地以外の土地を売買したり不動産にかかわる取引全般が対象です。

 

宅地建物取引業とは、宅地(建物を建てる予定の土地や用途地域内の土地も含む)と建物を売買・交換したり、売買・交換・賃貸を仲介、代理するような取引を行うことを業としている場合に限定されます。

 

つまり、「不動産業」の中の一部の業務が「宅建業」ということになります。

 

宅地建物取引業とは

 

不動産業と聞くと、「家や土地の売買を仲介する仕事」「部屋の賃貸を仲介する仕事」などを思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。

 

上記の仕事は、確かに不動産業になりますが、その中でも「宅地建物取引業」と呼ばれる仕事です。

 

「宅建業」を開業するためには、宅地建物取引業法(以下、宅建業法)という法律で決められた要件を満たして、手続をしなければいけません。

 

インターネットでマンションの売買や賃貸を媒介する場合は、宅地建物取引業に該当します。

 

宅建業は、様々な手続を経なければ開業することができず、宅地建物取引業という言葉は非常に細かく定義されています。

 

「宅地」とは

 

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宅地とは、現在建物が建っている土地建物を建てる目的で取引される土地です。

 

山林や農地などは宅地には該当しませんが、現在は山林で、そこに住宅を建てる目的で取引をするような場合は宅地に該当します。

 

また、都市計画法という法律で用途地域と決められた地域内の土地は宅地になり、用途地域内の農地で、将来も建物を建てるつもりはないという場合でも、宅建業法上では宅地となります。

 

「建物」とは

 

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宅地の後で建物と聞くと、住宅用の一軒家やマンションを想像されるかもしれません。

 

しかし、宅建業法上の建物は、一軒家やマンション以外にも店舗や工場・倉庫など、全ての建物が該当します。

 

「取引」とは

 

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宅建業の取引は全ての不動産売買と賃貸が含まれるわけではなく

 

自ら当事者として宅地や建物を売買または交換すること

 

自己所有の土地であっても、売買や交換する場合 は宅建業の取引となります。

 

交換というのは土地Aと土地Bを交換するようなケースで、これも宅建業の取引となつため宅建業免許が必要になります。

 

「自ら当事者として宅地や建物を賃貸すること」は宅建業の取引にあたらないという点が重要です。

 

例えば

 

○自己所有物件を人に貸すような場合

 

○また、他人が所有している不動産を借りて、それをさらに別の人に貸す(転貸)場合 は、自ら当事者として賃貸するということになるので、宅建業免許は不要です。

 

売買、交換または貸借を媒介すること

 

媒介というのは、契約の間を取り持つ「仲介」をすることです。 ※斡旋も媒介と同じ

 

Aさんから部屋を借りたいと依頼をされて、Bさんの部屋を紹介して、契約を結ぶように取り持つ行為です。

 

 

売買、交換または貸借を代理すること

 

代理とは民法99条(代理行為の要件及び効果)で以下のように定められています。

 

1.代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる。

 

つまり、本人に代わって代理人が契約を結び、その契約は本人が結んだことと同じ効力があるということです。

 

AさんにBさんとの契約の代理を依頼されて、Bさんと契約を結ぶような行為です。

 

「業」とは

 

「えっ?業にまで意味があるの?」と思われるかもしれませんが、実は「業」の意味も重要です。

 

これは、宅建業に限った定義ではなく、業とは不特定多数かつ多人数に対して、反復継続して取引を行う行為と定義されています。

 

「不特定」とは

 

広告で買主を募集して分譲するような場合は、不特定の人と取引する事になりとなります。

 

もしA社の社員に限定し、福利厚生のために分譲するような場合は、不特定にはなりません。

 

「多人数」とは

 

例えばAという土地を10区画にして、10人に分譲した場合は多人数との取引になりとなりますが、1人に販売した場合は、多人数にはなりません。

 

「反復継続」とは

 

何度も売買の取引をする場合は反復継続した取引となります。

 

もし、自分の持っている土地を1回だけ売るような場合はにはなりません。

 

ただし、自己所有の土地を例えば10区画に分割して、宅建業者がそれを代理して売買するような場合

 

Aも不特定多数かつ多人数に対して、反復継続して取引を行う行為をしていることとなり、宅建業免許が必要です。

 

宅地建物取引業に該当しない不動産業とは

 

それでは、宅建業に該当しない不動産業にはどんなものがあるのかもみてみましょう。

 

これらの業務のみ行う場合は、宅地建物取引士の設置は義務付けられていないので、免許がなくても営業をすることができます。

 

自己所有物件の賃貸

 

自己所有物件の賃貸は、自ら当事者として宅地や建物を賃貸する場合に該当するため、免許がなくても営業ができます。

 

転貸物件の賃貸

 

他人から不動産を借りて、借りた物件をさらに別の人に貸すことを転貸といいます。

 

転貸の場合も、自ら当事者として宅地や建物を賃貸する場合に該当しますので宅建業には該当しないため、免許がなくても営業ができます。

 

ただし、転貸を行う場合は賃貸人(貸主)の許可が必要になると民法 第612条で定められています。

 

民法 第612条(賃借権の譲渡及び転貸の制限)

 

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

 

賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

 

不動産管理業

 

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「賃料の徴収」「契約更新」「賃貸条件の改定」「解約手続き」「入居者管理」「入退去立会い」「賃料不払い者への督促苦情処理」「鍵の保管」「緊急時応急措置」「清掃・除草」「建物・設備の管理」などの不動産管理業と呼ばれる業務は宅建業には該当しないので、宅建業免許は不要です。

 

ただし、業務内容によっては宅建業免許以外の免許が必要になる場合もあります。

 

不動産コンサルタント業

 

不動産の売買、交換または賃貸の仲介、代理のような宅建業に該当する行為はできませんが、物件の探し方のアドバイスなどのコンサルタント業は宅建業の免許は不要です。

 

ただし、コンサルティングの内容によっては宅建業免許以外の免許が必要になる場合もあります。

 

次回のブログは・・・

 

宅地建物取引業を始めるための条件についてご紹介します。

 

 

 

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